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Die Wohnungspreise in Schweden brachen 2022 um 15% ein. Das war eine dramatische Umkehr eines jahrzehntelangen Aufschwungs, die das Land in eine Rezession zu stürzen droht. Wie meine Kollegin Johanna Englundh kürzlich schrieb, ist Schweden vielleicht das einzige europäische Land, das eine Rezession erlebt. Aber sein Immobilienmarkt ist nicht der einzige, der in einen Abgrund starrt.
Die EU-Statistikbehörde Eurostat veröffentlichte am Dienstag Daten zu den Hauspreisen bis Ende 2022. Diese zeigen den ersten Preisrückgang in der Region gegenüber dem Vorquartal seit 2015. Rückgänge gab es nur in 15 von 27 EU-Ländern; viele andere erreichten neue Rekordpreise. Das ist ein guter Zeitpunkt, um einen Blick auf die sehr unterschiedliche Situation der Immobilienmärkte in Europa zu werfen.
Wegen extrem niedriger Zinssätze und des leichten Zugangs zu Krediten befanden sich die Immobilienpreise seit der europäischen Schuldenkrise in einen stetigen Aufwind. Nachdem jetzt die Zinsen heftig gestiegen sind, wirkt sich das sehr unterschiedlich auf die Immobilienpreise aus . Es zeigt sich, dass die Region grob in Länder unterteilt ist, in denen Hypotheken vollständig variabel sind oder einen Festzins haben.
Die Daten zeigen eine Region, die in zwei gegensätzliche Normen der Hypothekenvergabe gespalten ist. Französische und belgische Kreditnehmer sind am besten abgesichert, da ihre Hypotheken in der Regel über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind. In Deutschland und dem Vereinigten Königreich bedeuten mehrjährige Festschreibungen, dass die Kreditnehmer erst nach Ablauf der aktuellen Laufzeit mit höheren Zinsen rechnen müssen.
Im Gegensatz dazu entscheiden sich Kreditnehmer in den nordischen Ländern und Osteuropa dafür, sich vom ersten Tag der Laufzeit ihres Kredits an dem rauen Wind der Geldpolitik auszusetzen. Auf Schwedens heißem Wohnungsmarkt, der durch eine angespannte Erschwinglichkeit gekennzeichnet ist, waren die Auswirkungen der höheren Zinsen sofort sichtbar.
Die allmähliche Lockerung der Kreditvergabebedingungen durch die krisengeschüttelten Banken hat zu diesem Aufschwung beigetragen und in der gesamten Region zu einem Trend geführt, bei dem die Kreditaufnahme im Verhältnis zur Kaufkraft gestiegen ist. Schweden sticht dabei hervor, wo die ausstehenden Kredite fast doppelt so hoch sind wie das verfügbare Einkommen der Haushalte. Das Land steht nicht allein an der Spitze: Ähnlich extreme Verhältnisse gibt es in den Niederlanden und Dänemark.
Länder, die in diesen Karten negativ auffallen, sind ein frühes Warnsignal, und der Effekt spielt sich vor unseren Augen ab: Von 30 Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) und Großbritanniens verzeichneten 2022 vier Länder einen Rückgang der Immobilienpreise:
- Dänemark: Obwohl Darlehen mit fester Laufzeit die Norm sind und die dänische Nationalbank eine zurückhaltendere Geldpolitik als Großbritannien oder die Eurozone verfolgt, übersteigen die Hypothekenguthaben die Haushaltseinkommen massiv
- Schweden: Ein perfekter Sturm aus angespannter Erschwinglichkeit, variablen Zinssätzen und halsbrecherischem Preiswachstum im letzten Jahrzehnt
- Deutschland: Eine steile Preisrallye trifft auf ausufernde Hypotheken, die die Gehälter in den Schatten stellen
- Finnland: Überwiegend variable Wohnungsbaudarlehen treffen auf ein ungünstiges Verhältnis von Darlehenssalden und Kaufkraft
Die lokale Hauspreisdynamik ist komplexer und nicht immer vergleichbar, und nicht in allen diesen Ländern ist eine drastische Hauspreiskorrektur vorprogrammiert. Die in Deutschland üblichen festen Laufzeiten für Hypotheken von 10 oder 20 Jahren werden die meisten Kreditnehmer vor dem Zinsanstieg schützen, so dass der Verkaufsdruck ohne eine Rezession gering bleiben wird. In der Zwischenzeit hat die Verbreitung von Hypotheken mit variablen Zinssätzen in Osteuropa nicht den gleichen Effekt wie in den nordischen Ländern, wo im Verhältnis zum Haushaltseinkommen weitaus höhere Beträge aufgenommen werden.
Der Beginn von etwas Schlimmem?
Das dritte Quartal 2022 war der Höhepunkt des europäischen Hauspreisindexes. Dank der Daten vom Dienstag können wir nun kartografisch darstellen, wo die Preise am schnellsten fallen, und die Ergebnisse stimmen mit den früheren Karten überein, die die größte Verschuldung der privaten Haushalte, die Anfälligkeit für Zinssätze und die Steilheit früherer Preisanstiege zeigen.
Die eigentliche Immobilienkrise könnte noch bevorstehen. Die Verunsicherung über die Banken in der Region, die durch die erzwungene Übernahme der Credit Suisse ausgelöst wurde, hat "die Banken dazu veranlasst, neu zu bewerten, wem sie überhaupt Kredite gewähren, sowohl in Bezug auf andere Banken als auch in Bezug auf Kunden", schrieb diese Woche Mike Field, Stratege für europäische Aktien bei Morningstar. Auch EZB-Vizepräsident Luis de Guindos prognostizierte am Samstag eine "Verschärfung der Kreditstandards und eine Verlangsamung des Wachstums des Kreditvolumens".
Sicher ist, dass es sich um eine ungleichmäßige Immobilienkrise handeln würde. Die nationalen Immobilienmärkte in Europa sind zu unterschiedlich, als dass es in der Region zu einer einheitlichen Abwärtsbewegung wie in den USA im Jahr 2007 kommen könnte. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wo das Risiko am größten ist, sollten Sie auf Anzeichen für "schwedische Verhältnisse" achten.
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